文/易居企业集团·克而瑞分析师 蓝婷、黄锦良
如今，南宁北是南宁城市发展规划中的重要一环，区域内已规划建设城市轨道枢纽、醇熟文旅资源、立体交通路网、大学城教育配套……南宁北——武鸣区，更是成为了城市宜居新名片。
自2016年撤县设区以来，武鸣还重点提升城市发展格调、重塑城市环境风貌，居民生活品质也明显改善。进驻武鸣、深耕武鸣，也渐渐成为全国房企大鳄开疆拓土广西南宁市场的战略选择之地。
近期，武鸣将拍卖1幅约76亩商住地块，周边配套丰富、区域通达性强。地块起始总价1.8亿元，起始单价236万元/亩，起始楼板价1179元/㎡。
本期出让地块编号为2021-25-1地块，地处武鸣区中心区，老城区与新区交汇核心，具体位置坐落于兴武大道延长线南面（聚宝城东侧），与地块西南面代建幼儿园，构成较为方正的矩形，利于排布楼栋。总用地面积50899.55㎡（76.35亩），地块用途为居住用地可兼容批发零售商业（其中商业占总计容面积≤10%，其余为居住）；地块容积率为1.0-3.0，按最大3.0容积率计算其地上建筑面积约15.27万㎡。地块建筑密度为20%-26%，绿化率≥35%，建筑限高为80米。其中，地块内西南角配建1所15个班幼儿园（不在地块出让范围内），且与小区首期建设项目同步建设、同步验收、并无偿移交城区政府。该幼儿园用地面积为7729.27㎡，容积率为0.7-1.0，建筑面积≥6300㎡，建筑密度20%-35%，建筑高度≤12米。规划停车场的充电桩配建数量机动车不低于总停车位数量30%，并100%建设充电设施或预留安装条件。须配建老年人日间照料中心1处，建筑面积在350～750㎡。室内或室外设置全民健身设施，须配建如篮球场或乒乓球场的运动场地（详见地块出让公告）。地下空间作为停车场使用，不纳入计容建面，建设深度≤15米。设置一处室内配电房。社区管理用房（设置1处，不小于600㎡）、物业管理用房（不低于物业总建筑面积的2%配置）、消防栓、垃圾收集点、公共厕所等（详见地块的建设项目规划设计条件通知书）。从该地块的实景上看，地块北面接驳主干道兴武大道，西侧不到200米处即是香山大道，通达武鸣汽车站、前往南宁或前往康和城商业广场、恒宁太阳广场等都十分快捷。地块东西两侧都有规划路，将来可直达滨江公园。地块距离香山河及江滨体育公园300余米，南面周边景观视野优越。地块西面多为8层以内老旧小区、单位房，地块南面的天美·香山尊府为9-27层的小高层/高层。综合区域规划上看，该地块是新兴中心区域的地块，坐拥生态景观资源，并且近享老城区和新区的双重生活配套，适合房企打造品质规模住区。商业方面，恒宁太阳广场、澳玛商业广场、康和城商业广场、武鸣大酒店、新西洋超市等商业资源丰富，满足居民日常购物需求。交通方面，滨江北路、标营路以及地块南北两侧规划路等纵横路网覆盖地面周边，纵横主干道接驳相邻区域的香山大道、兴武大道、壮武大道、中央大道等，让居民出行更加便捷。武鸣区未来将加快建设S2武鸣线（规划）、贵南高铁武鸣段（在建）和南宁北站（在建），南宁北与市区中心城区之间的行程将被进一步缩短。
除了路网通达性强，地块离附近公交站点比较近。地块西南面直线距离约240米处，香山江滨路口公交站，有12路（标营客运站-府城）、18路（体育馆-春华上河路口）、20路（标营客运站-马头）、115路（高新安吉路口-标营客运站）、107路（妇幼保健院-医科大）等数条公交线路直达。此外，地块北面的一路之隔处及地块东面50米处，各规划有1个新建公交站点。可见，地块所在区域的公共交通出行是非常便利的，可快捷通达武鸣主城。景观方面，地块西面的香山河江滨体育公园已成为武鸣住户休闲娱乐好去处，新市政公园正规划中，建好后未来地块项目居住舒适度将大大提高。行政配套和公共服务配套上，武鸣区政府、武鸣政务服务中心、大绣球广场、武鸣体育馆、武鸣汽车总站均在地块方圆1-2公里内；医疗配套上，地块附近2公里内，涵盖了广西医科大学附属武鸣医院、武鸣区中医医院第二门诊部、南宁市武鸣区妇幼保健院多所甲等医院；教育资源方面，已有武鸣区实验学校、城东小学、大同小学、标营幼儿园、标营小学、城乡镇二中投入使用，未来地块旁还将新添一所幼儿园。武鸣撤县设区后，区域价值逐渐凸显，越来越多的房企大鳄抢滩武鸣市场，如碧桂园、绿地、融创、招商蛇口、彰泰、云星等，一度出现“地热”景象。克而瑞数据显示，2021年1-8月武鸣区住宅用地成交总建面约55.55万㎡，成交楼板价993元/㎡。近年武鸣土地供应加码，房企武鸣拿地积极性高，多幅优质地成交楼板价超2000元/㎡。即将于9月29日挂牌出让的武鸣兴武大道延长线南面约76.35亩商住地块，起始楼板价1179元/㎡，低于武鸣区2019年全年住宅用地成交平均楼板价1436元每平米。从侧面也可看出，这幅地块素质较高、环境资源突出，未来产品溢价空间较为看好。现状来看，2021-25-1地块周边新建商品房项目较少，除了标营新区比较集中外，1公里范围内在售新房项目有天美·香山尊府，一河之隔还有富鸣·水岸香颂。据了解，与该地块相邻的竞品天美·香山尊府项目是2020年1月天美集团以总价3.46亿元竞得，当时地块的成交单价400万元/亩，成交楼板价1999元/㎡。目前项目主推高层住宅建面约112~160㎡三到六房，参考均价5900-7900元/㎡；小高层洋房建面约116~142㎡四房、五房，参考均价6800-7900元/㎡。与地块一河之隔的富鸣·水岸香颂均价6000-7000元/㎡，彰泰滨江学府高层均价7400元/㎡、洋房均价8500元/㎡，万丰新新传奇6200元/㎡，海蓝金钟府6500元/㎡等。看过武鸣土地市场，下面我们将目光聚焦新房市场情况，一组大数据带你快速了解武鸣楼市行情。武鸣区统计局数据显示，2021年上半年武鸣区本级房地产开发完成投资19.6亿元；房地产开发投资占城区本级固定资产投资比重为31.0%；商品房销售面积33.8万平方米，同比增长30.4%，呈上升趋势。其中,住宅销售面积31.3万平方米,同比增长27.0%；商业营业用房销售面积0.8万平方米，同比增长8.5%；其他销售面积1.7万平方米，同比增长223.5%。商品房销售额21.3亿元，同比增长24.2%。大致测算，2021上半年武鸣区本级商品房销售均价为6302元/㎡。与此同时，今年上半年武鸣区本级房屋施工面积460.8万平方米，同比增长11.4%，其中房屋新开工面积42.7万平方米，同比增长91.3%，新开工面积增长幅度较大。综上，武鸣区土地市场和房地产市场，保持向好态势。相比南宁市中心城区的住宅用地成交楼板价，以及商品房/商品住宅成交均价，武鸣市场都具有较大提升空间。适合品牌房企，以及中小型房企战略进驻，或深耕拓展。从楼盘布局情况来看，武鸣区主流在售楼盘多集中在标营新区，其次是教育园区。目前，标营新区在售新建商品房项目有高层住宅，也有小高层洋房，以刚改、改善户型为主，主力面积段90-144㎡三房至五房，主力均价6400-8500元/㎡。而地块周边二手房参考均价在5500-7700元/㎡不等。与南宁六大主城区约1.3万元/㎡的均价相比，武鸣楼市6字头价位仍处于价格洼地。武鸣，也就是南宁北，拥有的国家级东盟经济开发区是广西重点发展的四大经开区之一。近年来，利好不断的南宁北也通过政企合力，打造产城融合模式。如今，南宁北已有9家世界500强企业进驻，投产工业企业340多家，百威英博、伊利、珠江啤酒、统一、双汇、李宁等国内外知名企业落户。预计到2030年，产业发展将带动47万人就业。根据南宁市发展与改革委员会网站此前消息披露，《南宁北站综合交通接驳土建预留工程（地下空间）项目建议书》已获批。南宁北站规划打造集高铁、市郊铁路、长途汽车及城市公共交通等多种方式于一体综合交通枢纽。未来南宁北站将与南宁站、南宁东站、五象火车站形成四大黄金枢纽，打造以南宁为中心的“12310”高铁经济圈。 近期，《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》经市人民政府正式批复实施，并明确作为后期南宁轨道交通规划建设的指导依据。其中，提出规划S2武鸣线，功能定位为连接武鸣副中心和主城区，服务于武鸣区、东盟经开区、教育园区与主城区快速联系的市域快线。此外，还有兰海高速、贵隆高速、南宁至武鸣城市大道，以及贵南高铁将在东盟经开区设立专站等。可以预见，未来南宁北将形成“高铁+轻轨+高速公路+城市大道”的现代化综合交通运输体系，打造南宁半小时通勤圈、1小时空港经济圈、2小时出海物流圈、3小时国际贸易圈的“水陆空三位一体”交通网络。依托南宁城市的发展，以及政策红利的支持，武鸣将实现区域价值大升级，并将迈入新的人居时代。综上，即将9月29日拍卖的南宁武鸣兴武大道延长线南面（聚宝城东侧）76.35亩商住地块，地块素质高、各项优势与价值凸显，具有较好的区域发展前景，适合房企战略进驻或深耕拓展，打造品质住宅项目。申请人可于2021年8月31日至2021年9月27日17时止（法定节假日除外）到南宁市武鸣区国土资源出让服务中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金须在2021年9月27日17时前汇入南宁市武鸣区国土资源出让服务中心指定账户（以到账时间为准，详见出让文件）。竞买人以交纳竞买保证金的银行进账单（存款单）填写的交款人名称申请参加拍卖出让活动。经核查，符合竞买人条件的，南宁市武鸣区自然资源局授权南宁市武鸣区国土资源出让服务中心确认其竞买资格。本期公开出让地块具备竞买资格的竞买人达到3家以上（含3家）的，采用拍卖方式出让；如无人取得拍卖竞买资格或具备拍卖竞买资格不足3家的或拍卖无人应价的，转采用挂牌方式出让。具体公开出让方式将于2021年9月29日在拍卖会场现场确定，并通知已报名的竞买人。拍卖或挂牌公开出让方式均按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。拍卖会定于2021年9月29日上午10时整在南宁市武鸣区春霞路1号春霞园酒店安祺厅举行；如转为挂牌方式出让，挂牌时间为2021年9月30日8时00分至2021年10月20日下午16时00分，挂牌地点为南宁市武鸣区公共资源交易中心三楼，竞买申请截止时间及竞买保证金缴纳时间延至2021年10月18日下午17时00分前。联系电话：0771-5670928、15007819818、15177775621、18076639092土地推介咨询服务单位：易居企业集团·克而瑞广西区域联系地址：南宁市青秀区东葛路118号万达金座36楼【本文互动话题】你对武鸣发展或者楼市怎么看？聊聊你近期关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克文章来源：CRIC广西；地块信息来源武鸣区公共资源交易中心；部分图片和资料在文中已注明出处。
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